자금조달계획서양식 다운로드 및 작성방법 완벽 가이드 (2025)

자금조달계획서양식을 찾고 계신가요? 부동산을 매수할 때 자금 출처를 명확히 밝혀야 하는 자금조달계획서는 제출 대상이 꾸준히 확대되면서 이제 많은 매수인에게 필수 서류가 되었습니다. 양식을 어디서 받아야 하는지, 어떤 항목을 어떻게 채워야 하는지 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 이 글에서는 자금조달계획서양식 다운로드 방법부터 항목별 작성 요령, 증빙서류 준비까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.

자금조달계획서란 무엇인가

자금조달계획서는 부동산 매매 시 매수인이 취득 자금을 어떻게 마련했는지를 기재하여 관할 시·군·구청에 제출하는 서류입니다. 정식 명칭은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'이며, 줄여서 '자조서'라고도 부릅니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행령 및 시행규칙에 근거하여 제출이 의무화되어 있으며, 부동산 거래의 투명성을 높이고 편법 증여를 차단하기 위한 목적으로 운영됩니다.

제출된 자금조달계획서는 관할 구청을 통해 세무관청에 통보됩니다. 세무관청은 이를 바탕으로 신고 소득과 지출 내역을 대조하여 자금출처조사 여부를 결정할 수 있으므로, 처음부터 정확하게 작성하는 것이 매우 중요합니다. 미제출 시 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있고, 허위 기재 시에는 취득가액의 2%에 해당하는 과태료와 세무조사로 이어질 수 있습니다.

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자금조달계획서 제출 대상 한눈에 보기

모든 부동산 거래에 자금조달계획서를 제출해야 하는 것은 아닙니다. 주택과 토지로 나누어 제출 대상이 다르게 적용되므로 본인의 거래가 해당되는지 먼저 확인해야 합니다.

주택 거래 시 제출 대상

투기과열지구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 및 조정대상지역에 소재한 주택을 매수하는 경우에는 거래 금액과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 특히 투기과열지구에서는 자금조달계획서와 함께 각 항목별 증빙서류까지 반드시 첨부해야 합니다. 비규제지역의 주택은 매매가액이 6억 원 이상인 경우에만 제출 대상이 됩니다. 법인이 주택을 구입하는 경우에는 금액과 관계없이 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 참고로 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류되어 제출 대상에서 제외됩니다.

토지 거래 시 제출 대상

수도권, 광역시, 세종시에 소재한 토지를 매수하는 경우 매매가액이 1억 원 이상이면 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 수도권 등의 토지 지분을 매수하는 경우에는 금액과 관계없이 모든 거래에 대해 제출 의무가 있습니다. 그 외 지역의 토지는 매매가액 6억 원 이상인 거래에 한해 자금조달계획서를 제출합니다. 개인과 법인 모두 동일한 기준이 적용됩니다.

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자금조달계획서양식 다운로드 방법

자금조달계획서양식은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제1호의3 서식으로 정해져 있습니다. 양식을 구하는 방법은 크게 세 가지입니다.

부동산거래관리시스템(RTMS)

국토교통부에서 운영하는 부동산거래관리시스템(RTMS)은 자금조달계획서 양식을 다운로드하고 온라인으로 제출까지 할 수 있는 공식 시스템입니다. 해당 사이트의 행정자료실에서 최신 양식을 확인할 수 있으며, 실거래 신고와 동시에 자금조달계획서를 작성하여 제출하는 것도 가능합니다. 인터넷 제출을 원하는 경우 이 시스템을 통해 진행하면 됩니다.

국가법령정보센터

국가법령정보센터에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」을 검색하면 별지 서식에서 공식 양식을 PDF 또는 HWP 형태로 다운로드할 수 있습니다. 법 개정에 따라 양식이 변경될 수 있으므로, 항상 최신 시행규칙의 서식을 확인하는 것이 좋습니다.

관할 시·군·구청 홈페이지

각 지방자치단체 홈페이지의 민원서식 코너에서도 자금조달계획서 양식을 제공하고 있습니다. 분양 아파트의 경우 시행사나 분양대행사에서 양식과 작성 안내문을 별도로 제공하기도 하니, 해당 분양사무실에 문의하면 보다 수월하게 양식을 받을 수 있습니다.

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자금조달계획서 항목별 작성 방법

자금조달계획서양식은 크게 자기자금, 차입금, 조달자금 지급방식, 입주계획 네 가지 영역으로 구성되어 있습니다. 각 항목에 해당하는 금액을 원 단위로 기재하되, 실무적으로는 천 원 또는 백만 원 단위로 작성하는 것이 일반적입니다.

자기자금 항목

금융기관 예금액은 은행 예금이나 적금으로 보유하고 있는 금액을 기재합니다. 증빙으로는 예금잔액증명서를 제출하면 됩니다. 주식·채권 매각대금은 유가증권을 처분하여 조달한 금액이며, 주식거래내역서를 증빙자료로 준비합니다. 부동산 처분대금은 기존 보유 부동산을 매각하여 마련한 자금으로 부동산매매계약서가 증빙자료가 됩니다. 증여·상속은 가족 등으로부터 받은 금액을 기재하며, 증여세 또는 상속세 납세증명서를 증빙으로 제출합니다. 현금 등 그 밖의 자금에는 근로소득, 사업소득 등을 기재하고 소득금액증명원이나 근로소득원천징수영수증으로 증빙합니다.

차입금 항목

금융기관 대출액은 은행 등 금융기관에서 받은 주택담보대출, 신용대출 등의 금액을 기재합니다. 기존 주택 보유 여부와 대출 종류도 함께 체크해야 합니다. 임대보증금은 매수하는 주택에 기존 임차인이 있는 경우 해당 보증금을 기재합니다. 회사지원금·사채 등 기타 차입금은 지인이나 회사로부터의 차입금을 기재하되, 자금 제공자와의 관계를 반드시 명시해야 합니다. 가족 간 차용의 경우 차용증을 작성하고 이자 지급 증빙까지 갖추어야 나중에 증여 추정을 피할 수 있습니다.

조달자금 지급방식 및 입주계획

조달자금 지급방식에는 계좌이체, 보증금 승계, 현금 등 실제 자금을 매도인에게 지급하는 방법을 기재합니다. 입주계획에는 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대 등 실제 거주 계획을 체크합니다. 공동명의인 경우 공동명의자가 각각 별도의 자금조달계획서를 작성해야 하며, 매수인들의 자금조달계획서 금액 합계가 총 거래 금액과 일치해야 합니다.

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자금조달계획서 제출 기한과 방법

자금조달계획서는 부동산 거래 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 제출 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다.

온라인 제출

부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 온라인으로 제출하는 방법이 가장 편리합니다. 실거래 신고서와 함께 자금조달계획서를 작성하여 제출할 수 있으며, 증빙서류도 스캔하여 첨부할 수 있습니다. 공인중개사를 통해 거래한 경우에는 중개사가 실거래 신고서를 먼저 제출한 후, 매수인이 자금조달계획서를 추가로 제출할 수 있습니다.

방문 제출

해당 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 직접 방문하여 제출할 수도 있습니다. 공인중개사가 중개한 거래의 경우 매수인은 계약일로부터 25일 이내에 공인중개사에게 자금조달계획서를 제공해야 하며, 공인중개사가 실거래 신고서와 함께 일괄 제출합니다. 개인 정보 우려로 직접 제출을 원하는 경우에는 별도로 제출하는 것도 가능합니다.

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증빙서류 준비 시 유의사항

투기과열지구 내 주택 거래의 경우 자금조달계획서에 기재한 항목별로 증빙서류를 반드시 첨부해야 합니다. 실거래 신고 시점에 제출 가능한 증빙자료는 반드시 자금조달계획서와 함께 제출해야 하며, 부동산 매각이나 증여·상속, 차입 등이 아직 실행되지 않은 경우에는 계획 내용을 기재하고 미제출 사유서를 별도로 제출해야 합니다.

대표적인 증빙서류로는 예금잔액증명서(은행 예금), 주식거래내역서(주식·채권 매각), 부동산매매계약서(부동산 처분), 납세증명서(증여·상속), 소득금액증명원(근로·사업소득), 부채증명서(금융기관 대출), 임대차계약서(보증금 승계) 등이 있습니다. 가상화폐나 해외주식, 금(Gold) 등 특수 자산으로 부동산을 구입하는 경우에도 관련 거래 내역을 꼼꼼히 준비해 두는 것이 세무조사 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

Q. 자금조달계획서에 쓴 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 하나요?

A. 자금조달계획서는 말 그대로 '계획서'이므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 다만 명백히 허위로 작성하거나 자금 출처가 불분명한 경우에는 자금출처 소명 대상이 될 수 있으므로, 작성 단계부터 최대한 정확하게 기재하는 것이 좋습니다.

Q. 오피스텔을 매수할 때도 자금조달계획서를 제출해야 하나요?

A. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류되므로 자금조달계획서 제출 대상에 해당하지 않습니다. 다만 향후 법 개정에 따라 달라질 수 있으니 거래 시점의 최신 규정을 확인하시기 바랍니다.

Q. 부모님에게 빌린 돈은 자금조달계획서에 어떻게 기재하나요?

A. 가족 간 차용금은 '회사지원금·사채 등' 항목에 기재하고, 자금 제공자와의 관계를 명시합니다. 이때 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급하는 증빙(계좌이체 내역 등)을 갖추어야 합니다. 그렇지 않으면 세무서에서 증여로 간주하여 증여세가 추징될 수 있으므로 특히 주의가 필요합니다.

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마치며

자금조달계획서는 부동산 거래의 투명성을 위해 반드시 제출해야 하는 중요한 서류입니다. 자금조달계획서양식은 부동산거래관리시스템(RTMS)이나 국가법령정보센터에서 최신 양식을 다운로드할 수 있으며, 계약일로부터 30일 이내에 정확하게 작성하여 제출해야 합니다. 자금 출처가 복잡하거나 가족 간 거래가 포함된 경우에는 세무 전문가와 사전에 상담하여 불필요한 세무 리스크를 예방하시기 바랍니다.